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Neues bei Bauträgerverträgen

1.

Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

 

2.

Ein Bauträgervertrag kann gegenüber dem vertragstreuen Bauträger nicht "frei" gekündigt werden. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wich-tigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Er-werber sowohl das Recht zur Kündigung zu gewähren als auch den Anspruch auf Über-eignung des Grundstücks bzw. des Miteigentumsanteils daran zu belassen.

 

OLG Karlsruhe Urteil vom 24.10.2016 – 1972/14; Nichtzulassungsbeschwerde nach ablehnendem Hinweis des BGH, Beschluss vom 15.03.2017 – VII ZR 292/16 zurückgenommen.

Sachverhalt

Der klagende Wohnungseigentums- bzw. Grundstückserwerber begehrt von dem Bauträger die Erklärung der Eigentumsübertragung (= Auflassung), obwohl er den Kaufpreis nicht vollständig gezahlt hat, sondern mit Gegenforderungen im Umfang von ca. 2,6 % des vertraglichen Kaufpreises aufrechnet.

Der Bauträger hatte zuvor nach Streitigkeiten mit dem Erwerber über behauptete Forderungen wegen Sonderwünschen die Arbeiten eingestellt. Daraufhin erklärte der klagende Erwerber die Kündigung des Bauträgervertrages aus wichtigem Grund.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht verurteilt den Bauträger zur Erklärung der Eigentumsübertragung (= Auflassung) sowie zur Zahlung der anteiligen Gegenforderungen. Nach der Regelung im Bauträgervertrag ist die Auflassung zwar erst nach der Abnahme zu erklären. Diese Vertragsklausel ist nach Einschätzung des OLG Karlsruhe jedoch AGB-rechtlich unwirksam, weil der Erwerber so zur Abnahme auch bei wesentlichen Mängeln gezwungen würde, um die Eigentumsumschreibung zu erreichen.

Auch die Kündigung des Bauträgervertrages war nach Einschätzung des OLG Karlsruhe zulässig. Zwar kann ein Bauträgervertrag nicht frei gekündigt werden (vgl. BGH Urteil vom 21.11.1985 – VII ZR 366/83), da dieser grundsätzlich eine einheitliche Abwicklung des aus werk- und kaufvertraglichen Elementen bestehenden Vertrages gebietet. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz sei jedoch dann geboten, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann könne es geboten sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung der Bauleistungen zu gewähren als auch den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks bzw. Miteigentums daran zu belassen.

Bedeutung der Entscheidung

Neben der Klarstellung der AGB-rechtlichen Unwirksamkeit der in vielen Bauträgerverträgen enthaltenen Klausel, derzufolge die Auflassung erst nach der Abnahme der Bauleistung erfolgen soll, ist die Entscheidung vor allem im Hinblick auf das dort erkannte außerordentliche Kündigungsrecht der Bauleistungen durch den Erwerber interessant. Nach dem seit 01.01.2018 geltenden neuen Bauvertragsrecht (hier: § 650u Abs. 2 BGB) sind unter anderem folgende bauvertragliche Regelungen auf den Bauträgervertrag nicht anwendbar:

-         § 648 BGB (freie Kündigung)

-         § 648a BGB (Kündigung aus wichtigem Grund)

-         §§ 650b – 650e BGB (Anordnungsrecht und Vergütung von

          Leistungsänderungen)

Bei dem Ausschluss der freien Kündigung und auch des außerordentlichen Kündigungsrechts in Bauträgerverträgen ist der Gesetzgeber bewusst über die bisherige BGH-Rechtsprechung hinausgegangen. Mit Blick auf die Einheitlichkeit des Bauträgervertrages soll es künftig nicht mehr möglich sein, sich teilweise aus einem Bauträgervertrag zu lösen. Vielmehr soll nur noch eine Gesamtabwicklung des Vertrages im Rahmen eines Rücktritts möglich sein (RegE, S. 83). Danach dürfte die positive Einschätzung des OLG Karlsruhe zur außerordentlichen Kündigung nur der Bauleistungen nach heutigem Bauvertragsrecht nicht mehr haltbar sein.

Darüber hinaus stellt das OLG Karlsruhe klar, dass die Vereinbarung von nachträglichen Sonderwünschen des Käufers der notariellen Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB bedarf. Dies wird in der Praxis ebenfalls häufig übersehen.