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Die 10 wichtigsten Neuerungen im Bauvertragsrecht

Schneller Überblick für Praktiker

Das neue Bauvertragsrecht tritt zum 01. Januar 2018 in Kraft und gilt für Bauverträge, Architekten- und Ingenieurverträge, die nach diesem Datum geschlossen wurden.

Die neuen gesetzlichen Regeln führen zu einigen Unklarheiten und neuen Herausforderungen für die Bauvertragsparteien. Insoweit wird gerade in der Übergangszeit ab Ende des Jahres 2017 eine hohe Aufmerksamkeit bei der Vertragsgestaltung erforderlich sein, um den Erfordernissen von großen Bauprojekten gerecht werden zu können und Rechtsstreitigkeiten möglichst zu vermeiden.

Ein kurzer Überblick über die für gewerbliche Vertragsparteien wichtigsten Änderungen:

1. Gesetzliche Normierung des Bauvertrags, § 650a BGB neu

Mit der Gesetzesreform wird erstmals der Bauvertrag im BGB definiert. Der Gesetzgeber hat sich für die Definition des Bauvertrags an den Begrifflichkeiten des § 2 HOAI orientiert.  Neu ist die Klarstellung, dass auch ein Vertrag über die Beseitigung eines Bauwerks nunmehr als Bauvertrag zu qualifizieren sein wird.

2. Einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers zur Änderung des Bauvertrags, § 650b BGB neu

Das neue Bauvertragsrecht beinhaltet ein einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers zur Änderung des Bauvertrags.  Der Unternehmer hat zunächst ein Nachtragsangebot über die Mehrvergütung zu stellen. Der Besteller muss sich innerhalb einer Frist von 30 Tagen (!) zunächst um ein Einvernehmen mit dem Auftragnehmer bemühen. Diese Frist dürfte für die praktische Bauausführung erheblich zu lang sein. Kommt keine Einigung zustande, darf der Besteller die Änderung erst nach Ablauf der 30 Tage-Frist anordnen. Der Besteller ist in diesem Fall grundsätzlich zur Ausführung verpflichtet. Nur bei Änderungsleistungen, die für die Erreichung des Werkerfolgs nicht erforderlich sind, kommt es auf die Zumutbarkeit der Ausführung für den Unternehmer an.

3. Vergütungsanpassung bei Nachtragsleistungen, § 650c BGB neu

Hinsichtlich der Nachtragsvergütung hat der Auftragnehmer ein neues Wahlrecht: er kann sich zur Berechnung der Nachtragsvergütung auf die tatsächlich erforderlichen Kosten (mit angemessenen Zuschlägen für Allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn) beziehen oder – wie bisher nach der VOB/B – auf die Ansätze der hinterlegten Urkalkulation zurückgreift. Der Unternehmer darf dieses Wahlrecht für jeden Nachtrag neu ausüben, eine „Mischkalkulation“ ist jedoch unzulässig. Zur Erreichung schneller Liquidität kann der Unternehmer Abschlagszahlungen für Nachträge in Höhe von 80 Prozent seines Nachtragsangebots geltend machen. Ausdrückliche weitere Anforderungen und Voraussetzungen enthält das Gesetz hierzu nicht (z.B. Prüffähigkeit, Schlüssigkeit?). Hier sind noch viele Fragen offen und regelungsbedürftig, bis die Rechtsprechung diese neuen Regelungen konkretisiert hat.

4. Einstweilige Verfügung in Streitigkeiten über das Anordnungsrecht oder die Nachtragsvergütung, § 650d BGB neu

Für Streitigkeiten über das Anordnungsrecht oder die Nachtragsvergütung im Rahmen von Bauverträgen wird vom Gesetzgeber das einstweilige Verfügungsverfahren eröffnet. Zukünftig wird das Vorliegen eines Verfügungsgrundes (=Eilbedürftigkeit) gesetzlich vermutet. Damit wird den Bauparteien die Klärung über die Zulässigkeit von Änderungsanordnungen und über die Nachtragsvergütung im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens erleichtert. Der Unternehmer erhält hier grundsätzlich die Möglichkeit, relativ schnell einen (vorläufig) vollstreckbaren Titel zu erstreiten. Der Besteller ist wohl berechtigt, in einem solchen Verfahren sämtliche materielle Einwendungen gegen den Anspruch des Auftragnehmers geltend machen (z.B. Mängel, Aufrechnung). Häufig wird wohl auch ein Sachverständiger für die Entscheidung des Nachtragsstreits erforderlich sein. Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte dies praktisch handhaben werden und wie lange ein solches Verfahren praktisch dauern wird.

5. Spezialzuständigkeiten für Bau- und Architektenrecht an den Landgerichten und Oberlandesgerichten, §§ 72a, 119a GVG neu, § 71 Abs. 2 Nr. 5 GVG neu

Ab dem 01. Januar 2018 werden an den Landgerichten Spezialkammern und an den Oberlandesgerichten Spezialsenate für Streitigkeiten aus Bau- und Architektenverträgen sowie aus Ingenieurverträgen eingerichtet.

6. Abschlagszahlungen können bei wesentlichen Mängeln nicht mehr verweigert werden, § 632a BGB neu

Nach dem neuen Gesetz kann der Besteller die Zahlung von Abschlagszahlungen auch bei Vorliegen wesentlicher Mängel nicht gänzlich verweigern. Der Besteller kann aber ein Zurückbehaltungsrecht zuzüglich „Druckzuschlag“ (insg. doppelte Mangelbeseitigungskosten) geltend machen. Eine Unterscheidung von wesentlichen und unwesentlichen Mängeln wird in Bezug auf die Fälligkeit von Abschlagszahlungen nicht mehr vorgenommen.

7. Neuerungen zur Abnahmefiktion, § 640 Abs. 2 BGB neu

Ab dem 1. Januar 2018 wird die Abnahme gemäß § 640 Abs. 2 BGB fingiert, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Vollendung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Es ist also künftig eine aktive Reaktion des Bestellers zur Abwendung einer Abnahmefiktion erforderlich. Es kommt praktisch nicht mehr allein auf die Abnahmereife des Werks an.

8. Kündigung aus wichtigem Grund, § 648a BGB neu

Das in der Rechtsprechung schon länger anerkannte Recht zur Kündigung des Bauvertrags aus wichtigem Grund wird gesetzlich normiert. Danach können beide Vertragsparteien den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Die Vergütung der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen erfolgt nach Maßgabe der Feststellung des Leistungsstandes. Insoweit wird sich also nichts Wesentliches ändern.

9. Gesamtschuldnerische Haftung, § 650t BGB neu

Der bauüberwachende Architekt, bzw. Fachingenieur, soll künftig nur noch subsidiär gegenüber dem bauausführenden Unternehmer haften. Eine Inanspruchnahme des Architekten soll erst möglich sein, wenn der Besteller zunächst dem bauausführenden Unternehmer fruchtlos eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat. Dies ist zwar ein Novum; die praktischen Auswirkungen dieser Neuerung dürften eher gering sein, da die Anforderungen an eine Inanspruchnahme des  bauausführenden Unternehmers eher gering sind (bloße Fristsetzung ist ausreichend).

10. Normierung eines eigenständigen Architekten- und Ingenieurvertrags, § 650p BGB neu

Ab dem 1. Januar 2018 erhalten Architekten- und Ingenieurverträge eine eigenständige Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Mit den Neuregelungen wird der geschuldete Erfolg des Planers konkretisiert und die unentgeltliche Akquisition wird eingegrenzt. Neu ist zunächst eine gesetzlich vorgesehene Zielfindungsphase, in der die Planungsziele festgelegt werden sollen. Zudem sollen das neue Anordnungsrecht des Bestellers aus dem Bauvertragsrecht und die damit einhergehenden Vergütungsvorschriften künftig auch für Architekten- und Ingenieure gelten. Für die Vergütung verweist das neue Gesetz auf die HOAI, soweit die Preisregelungen der HOAI für die Leistungen verbindlich gelten. Die Regelungen der HOAI (z.B. § 10) dürften hier allerdings in vielen Fällen keine Klarheit schaffen.